Chính sách thuế trên đất không nên đóng vai trò là sân chơi cho đầu cơ hoặc một công cụ để rút cạn doanh thu nhà nước. Nó phải ưu tiên sự minh bạch, công bằng và phát triển bền vững.

Một phanh chính sách cần thiết

Khi Bộ Tài chính đề xuất thuế thu nhập cá nhân 20% đối với lợi nhuận từ việc chuyển nhượng bất động sản trong dự thảo sửa đổi luật thuế thu nhập cá nhân, nhiều người coi đó là một động thái táo bạo đối với sự công bằng về thuế: những người thu được lợi nhuận sẽ trả nhiều hơn và những người không trả tiền. Ý tưởng nghe có vẻ công bằng, văn minh và hợp lý.

Tuy nhiên, các nguồn xác nhận rằng Bộ hiện đã rút đề xuất này, duy trì thuế 2% hiện tại đối với tổng giá trị giao dịch. Động thái này đánh dấu một sự đảo ngược chính sách quan trọng, báo hiệu rằng các nhà hoạch định chính sách sẵn sàng đánh phanh khi cần thiết và lắng nghe các điều kiện trong thế giới thực.

Thị trường bất động sản Việt Nam, mặc dù vẫn còn trưởng thành, đóng một vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Nó không thể chịu được các thay đổi chính sách đột ngột và không thể đoán trước như thuế 20% được đề xuất.

Nếu thuế đó đã được phê duyệt, điều gì sẽ xảy ra? Hãy xem xét điều này: Gần 22% tổng số tín dụng ngân hàng đang hoạt động được gắn với bất động sản. Ngoài các khoản vay ngân hàng, số tiền lớn của vốn tư nhân - từ công chức, doanh nhân và nông dân - cũng được đầu tư vào tài sản.

Một mức tăng thuế đột ngột, mạnh mẽ có thể đã nghiền nát thị trường. Người bán sẽ lo lắng về việc đánh thuế ăn bỏ lợi nhuận, trong khi người mua sẽ ngần ngại, sợ giá lao. Kết quả? Lưu lượng vốn sẽ đóng băng, tài sản tài sản thế chấp sẽ mất giá trị, các khoản nợ xấu sẽ tăng lên và thị trường tài sản có thể gặp nạn.

Ở giai đoạn này, thị trường không cần chính sách hoàn toàn công bằng. Nó cần một cái ổn định, trong suốt và có thể dự đoán được.

Hãy tưởng tượng một kịch bản trong đó thuế suất chuyển từ 2% đến 20% và trở lại 2% qua đêm. Ai sẽ mạo hiểm đầu tư dài hạn hoặc xây dựng một kế hoạch tài chính hợp lý trong một môi trường như vậy? Sự không chắc chắn về mặt pháp lý là một gánh nặng mà hệ thống có thể và phải tránh.

Một sân chơi trong đó các quy tắc thay đổi liên tục không khuyến khích cả nhà đầu tư lớn và các bên liên quan nhỏ. Và nếu chỉ còn lại một người chơi, thì nó không còn là thị trường nữa.

Cải cách luật đất đai: Khu vực tài nguyên hoặc đầu cơ?

Bất kỳ sự điều chỉnh thuế nào gắn liền với bất động sản phải phù hợp với các cải cách rộng hơn đối với luật đất đai. Câu hỏi chính là: Điều gì về mục tiêu cuối cùng của chính sách mới?

Câu trả lời nằm ở một nguyên tắc cốt lõi do Ủy ban Trung ương đưa ra tại Phiên họp toàn thể lần thứ 12 của Đại hội Đảng 13: Đất đai là một nguồn tài nguyên quốc gia đặc biệt và là động lực chính của sự phát triển kinh tế xã hội. Nó phải được quản lý một cách minh bạch vì lợi ích của tất cả mọi người.

Nguyên tắc này từ chối ý tưởng về đất đai như một sân chơi để đầu cơ, tìm kiếm tiền thuê nhà hoặc một con bò tiền mặt nhà nước.

Tuy nhiên, giá đất đang tăng vọt - một phần do quy định về luật đất đai năm 2024 mà giá cả phải phù hợp với giá trị thị trường. Điều này đã dẫn đến việc ghi lại doanh thu của chính phủ trong khi siết chặt các doanh nghiệp và cư dân.

Theo Bộ Tài chính, doanh thu thuế liên quan đến đất đai đạt gần 7,9 tỷ đô la trong nửa đầu năm 2025 - một mức cao lịch sử. Nhiều tỉnh đã vượt quá dự báo doanh thu, phần lớn nhờ vào giá đất dựa trên thị trường. Nhưng nếu doanh thu kỷ lục này, chi phí nghẹt thở khi bị nghẹt thở vào đất đai cho nền kinh tế thực sự, thì đó không phải là một thành công - đó là một thất bại.

với thuế 20% hiện đã rút và dự thảo luật đất theo tư vấn công cộng nhấn mạnh giá đất do nhà nước xác định, một câu hỏi mới được đặt ra: thị trường đang đứng đầu ở đâu?

Kịch bản 1: Các chính sách nới lỏng làm dấy lên sự phục hồi, với giá tài sản tăng vọt một lần nữa. Nhưng những rủi ro này đẩy giấc mơ sở hữu nhà ra khỏi tầm với của tầng lớp trung lưu. Các nhà đầu tư công nghiệp, những người cần đất, cũng có thể được định giá - một kết quả được nhìn thấy trong năm qua.

Kịch bản 2: Thị trường nguội đi, giá cả giảm mạnh và một cuộc đổ bộ khó khăn. Điều này mang lại một loạt các hậu quả: các ngân hàng nhấn chìm nợ xấu, các nhà đầu tư bị mắc kẹt với tài sản không thể bán được, các công ty bất động sản sụp đổ và các hiệu ứng gợn sóng trong quá trình xây dựng, vật liệu, thiết kế nội thất và tài chính.

Tóm lại, dù giá tài sản tăng hay giảm, hậu quả là có thật. Những gì thị trường thực sự cần bây giờ là một chính sách thông minh, được hiệu chỉnh tốt, ngăn chặn sự thay đổi cực đoan - lên hoặc xuống.

Bộ rút thuế 20% là một động thái khôn ngoan. Nó tránh một cú sốc chính sách và thể hiện sự sẵn sàng lắng nghe và điều chỉnh.

Có vô số bài học toàn cầu về thuế bất động sản, quản lý đất đai và chế độ sở hữu từ các quốc gia ở cấp độ phát triển tương tự. Tại sao không học hỏi từ họ?

Thách thức thực sự nằm ở phía trước: Thiết kế một khuôn khổ toàn diện, mạch lạc, phù hợp với các chính sách về thuế, đất đai, đầu tư và thu nhập. Nó phải có các nguyên tắc, tầm nhìn và khả năng thực hành thực tế. Luật thay đổi liên tục chỉ tạo ra sự nhầm lẫn thị trường.

Nếu một chính sách không ổn định, không thể đoán trước hoặc xuất hiện có lợi cho người chiến thắng cụ thể, các nhà đầu tư sẽ rút lại - và sẽ không còn ai trên sân chơi.

Tại cuộc họp ngày 31 tháng 7 với các bộ, hiệp hội và các doanh nghiệp bất động sản và chứng khoán, Phó Thủ tướng Hu Duc Phoc nhấn mạnh rằng luật thuế thu nhập cá nhân ảnh hưởng đến hàng triệu người và có hậu quả sâu rộng. Do đó, mọi thay đổi phải được nghiên cứu cẩn thận và dựa trên đánh giá tác động kỹ lưỡng.

Ông kêu gọi Bộ Tài chính xem xét phản hồi hợp lý, đặc biệt là về thuế đối với các giao dịch bất động sản, cổ phiếu, cổ tức, cổ phiếu tiền thưởng và các khoản khấu trừ cá nhân. Luật dự thảo sửa đổi phải có chất lượng cao nhất, đảm bảo tính khả thi khi ban hành.

tu Giang